Горьковское ш., 35 км от МКАД
Сосны СНТ, Богородский гор. округ
Дом 21 м², участок 6,6 сот.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 08.06.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,79 млн → дом ≈196 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 70 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈120 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈256 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, скважина, газ.
До ст. Захарово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №12427
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 14.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 90 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 794 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 333 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сосны СНТ | 5,4 сот. | 950 000 | 175 926 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сосны СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Починки д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Починки д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колышкино Болото пос. | 35 сот. | 10 850 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колышкино Болото пос. | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колышкино Болото пос. | 30 сот. | 9 450 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6,3 сот. | 5 000 000 | 793 651 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Починки д. | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 620 / 119 502 / 172 727 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 585 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 326 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 068 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 256 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Клубничка СНТ | 21,2 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 165 094 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сирень СНТ | 22 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 172 727 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Богослово с. | 21 м² | 9 сот. | 2 850 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лотос СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лесное СНТ | 20 м² | 7,9 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Весна СНТ | 21,6 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 129 630 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Пламя СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Топограф СНТ | 23,1 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 106 061 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ромашка СНТ | 23,7 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 69 620 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Богослово с. | 23 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 139 130 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.10.2026 | 1 990 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в живописном месте. Участок. 6.53 сотки. Прямоугольный. Правильной формы. Зарегистрирован с определением границ. Ухоженный. Сухой. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. По всему периметру огорожен металлическим забором с калиткой и въездными воротами. Парковочное место. На территории участка посажено много садовых деревьев и кустарников. На участке: дом для летнего проживания, вагончик для с/х инвентаря, летний туалет, душ. На участок заведено электричество, центральный водопровод (сезонный). Есть собственная скважина. Дом. Одноэтажный. Каркасно-щитовой. На ленточном фундаменте. Крыша покрыта оцинкованным листом. Есть чердачное помещение. Стены изнутри обшиты вагонкой. В доме: крыльцо, туалет, кухня, гостевая комната и спальня. В дом заведено электричество. Отопление: добротная кирпичная печь и электрические конвекторы. Дом предназначен для летнего проживания. Зарегистрирован как жилое строение. Инфраструктура. СНТ Сосны имеет очень выгодное месторасположение. Находится в сосновом лесу. Вокруг грибной лес и озера для рыбной ловли. Близость к городу. Автобусная остановка. Круглосуточная охрана. Въезд на территорию через автоматический шлагбаум. Дороги чистят регулярно. СНТ газифицировано. Газ проходит по границе участка. Многие соседи живут круглогодично. Один собственник. Без долгов и обременений. Подходит под ипотеку. Торг уместен. Чистый воздух. Тишина. Отличный вариант для комфортного дачного отдыха от городского шума.