Горьковское ш., 51 км от МКАД
Карачаровец СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот.
Цена 980 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 308 тыс. → дом ≈672 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈833 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈992 тыс. / целевая ≈893 тыс. / пессимист. ≈794 тыс. → от пессимистичной прибыль −539 тыс. ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈7,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №12425
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 672 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 28 333 / 58 718 |
| цена объекта | 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 833 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 992 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 942 000 ₽ |
| продажа: целевая | 893 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 794 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -539 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Виктория-2 СНТ | 35 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Луговина СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 980 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Горизонт СНТ | 37 м² | 6 сот. | 799 000 | 21 595 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Луговина СНТ | 39 м² | 8 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Электромашина СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ландыш СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Маяк-5 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Заря-2 СНТ | 39,9 м² | 6,2 сот. | 950 000 | 23 810 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 22.10.2026 | 980 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в живописном месте Подмосковья. Участок. 6 соток. Зарегистрирован с определением границ. По всему периметру огорожен забором с въездными воротами и калиткой. Прямоугольный. Правильной формы. Сухой. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. Посажено несколько садовых деревьев и кустарников. Центральное сезонное водоснабжение. На участок заведено электричество 15 кВт. Строение. Летний дом. Каркасно- щитовой. Крыша покрыта металлопрофильным листом. Фундамент- кирпичные столбы. Две комнаты, кухня и прихожая. Заведено электричество 15 кВт. Предназначен для летнего проживания. Очень уютный, теплый дом. Оборудован всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Площадь участка позволяет в дальнейшем построить большой красивый дом для круглогодичного проживания. Соседи дружные. Всегда готовы прийти на помощь. Инфраструктура. СНТ Карачаровец находится в прекрасном лесном массиве. Экологически чистый район Подмосковья. Вокруг зеленый лес, озера для купания и рыбной ловли. Чистый воздух. Тишина. Круглосуточная охрана. Въезд на территорию СНТ через электронные ворота. Один собственник. Без долгов и обременений.