Горьковское ш., 49 км от МКАД
Импульс СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 8 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 52 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 798 тыс. → дом ≈302 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 21 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −58 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Электрогорск ≈10,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №12423
Рейтинг 42/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 798 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 302 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Импульс СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесное-3 СНТ | 6,1 сот. | 650 000 | 106 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нефтяник-7 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ВИМовец СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ВИМовец СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 548 / 36 792 / 88 235 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 754 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 477 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -58 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Орбита СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зеленый дол СНТ | 58,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 20 548 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Родник СНТ | 53 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 36 792 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Карабаново д. | 34 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 88 235 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ново д. | 32 м² | 5,6 сот. | 800 000 | 25 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок с бревенчатым домом в СНТ Импульс. Участок 6 соток. Зарегистрирован с определением границ. Сухой. Ровный. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. По всему периметру огорожен забором. Из строений на участке: летний дом, просторная беседка, хоз. блок для хранения с/х инвентаря, сарай для дров, сезонный душ, скважина для полива, глубиной 8 м. На территории посажено много садовых деревьев и кустов. Основное строение - двухэтажный бревенчатый дом для летнего проживания. На ленточном фундаменте. Крыша покрыта проф. листом. Снаружи дом обшит сайдингом. На первом этаже: крыльцо, веранда, кухня и гостиная. На втором этаже: одна просторная спальня. Заведено электричество. Отапливается дровяной печью. Дом теплый, уютный. Можно жить до глубокой осени. Рядом с участком собственная стоянка на 3 автомобиля. Территория СНТ ухоженная. Есть собственный пруд. Круглосуточная охрана. Въезд через электронные ворота. Асфальтированная дорога. Рядом д. Дальняя с продуктовыми магазинами и автобусной остановкой. Один собственник. Без долгов и обременений.