Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Мезенка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 46,5 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 306 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈930 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −512 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пески ≈0,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1242
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 4 % | 0.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 306 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 184 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 462 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губастово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пески пгт | 8,9 сот. | 1 150 000 | 129 213 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пески-2 СНТ | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход СНТ | 16 сот. | 960 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Губастово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пески-2 СНТ | 9 сот. | 380 000 | 42 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 930 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 44 375 / 107 500 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 106 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 001 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 895 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 685 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -511 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Заря СНТ | 51,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 61 657 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 40 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Осинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Химик-2 СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Химик-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Химик-3А СТСН | 52,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 56 298 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Осинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Полет СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 64 865 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Химик-3А СТСН | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Химик-3А СТСН | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 420 000 (−80 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 490 000 (+70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу с домом Под Прописку! Дом построен из бревна! Внутри сделана качественная отделка из натуральных материалов! Дом теплый! Электричество! Дом с пропиской! Земля и дом в собственности! Документы от 2026 года. Участок ухоженный. Остается много стройматериала. Дом продается с обстановкой, мебелью, техникой, стройматериалами и садовым инвентарем. Дом построен исходя из экологичности материалов! Высокий цоколь, внутри нет ни плесени ни влажности! От жд станции 5_ 7 минут пешком. Казанское направление, для москвичей идеально. Коломенским 10 минут на электричке! Жители и соседи снт живут круглый год. В дом можно прописаться! У дома свой адрес и сельский тариф на электричество (пониженный). Чемоданный вариант. Дом и участок очищен от хлама. Все убрано и ухожено. Подходит под Ипотеку. Установлены новые пластиковые окна! Асфальтированный подьезд, круглогодичный! Озон и Яндекс доставка без проблем. Освещение снт имеется! Быстрым хороший Торг!