Горьковское ш., 66 км от МКАД
ВИМовец СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 9,9 сот., 1998 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 04.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 9,9 сот. = 876 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: печь, баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Электрогорск ≈9,2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12418
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 54 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 518 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 876 000 ₽ (9,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 124 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 343 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | ВИМовец СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ВИМовец СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Импульс СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное-3 СНТ | 6,1 сот. | 650 000 | 106 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 42 967 / 61 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 870 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 726 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 583 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 254 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Замоскворечье СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Родник СНТ | 70 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Возрождение СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 43 077 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Березка СНТ | 64,2 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 60 748 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Росинка СНТ | 67,9 м² | 8,1 сот. | 3 400 000 | 50 074 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Технолог СНТ | 80 м² | 14 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Луговина СНТ | 60 м² | 7,6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луговина СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Возрождение СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лесное СНТ | 62,6 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Winner | 3 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140382375 Бревенчатый садовый дом 70 кв.м. с земельным участком 9,9 сот. в снт ВИМовец д. Дальняя Павлово-Посадского района. Дом 1 этажный с мансардным этажом, с печным отоплением, с холодной застекленной верандой, просторный зал и спальня на 1 этаже, 1 комната на мансардном этаже. Земельный участок обработан, огорожен со всех сторон, обработан, на участке установлен каркас теплицы 3х6 кв.м. Для комфортного отдыха и проживания построена бревенчатая баня 40 кв.м. с санузлом и душевой кабиной. Летняя деревянная беседка уютно расположилась на участке рядом с баней. Теплыми летними вечерами можно отдохнуть вместе с родными и друзьями в беседке за чашечкой ароматного чая. Коммуникации: 7 кВт подключено, септик 2 кольца, летний водопровод и скважина, газ балонный. Снт расположено в окружении хвойного леса, охраняется, с хорошим круглогодичным подъездом. До ж/д станции Электрогорск 12 км.