Горьковское ш., 35 км от МКАД
Сосны СНТ, Богородский гор. округ
Дом 11,5 м², участок 6,5 сот.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 35 %
Земля ≈268 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,74 млн → дом −140 тыс. ₽, −12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 150 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈130 тыс. ₽; дом 11.5 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; в описании: газ.
До ст. Захарово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №12415
Рейтинг 59/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 39.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 12.3 |
| участок | 5 | 23 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 740 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −140 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −12 174 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сосны СНТ | 5,4 сот. | 950 000 | 175 926 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сосны СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Починки д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Починки д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колышкино Болото пос. | 35 сот. | 10 850 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колышкино Болото пос. | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колышкино Болото пос. | 30 сот. | 9 450 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Починки д. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Починки д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 11,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 130 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 150 000 / 150 000 / 150 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 11.5 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 11.5 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Буреломка СНТ | 10 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок в сосновом лесу, рядом с городом. Участок. 6.54 соток. Зарегистрирован с определением границ. Прямоугольный. Правильной формы. По всему периметру огорожен металлическим забором (сетка-рабица). Приподнят. Сухой. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. Покошен. На участок заведено электричество ( 10 кВт ). Центральное водоснабжение (летний водопровод). Дом. Каркасно-щитовой. Зарегистрирован как жилой садовый домик. На ленточном фундаменте. Крыша покрыта шифером. Снаружи и изнутри обшит вагонкой. В дом заведено электричество. Предназначен для летнего проживания. Оборудован всей необходимой мебелью. Инфраструктура. СНТ Сосны имеет очень выгодное месторасположение. Находится в сосновом лесу. Рядом протекает речка Черноголовка. В двух километрах от г. Ногинск. В пешей доступности автобусная остановка, сетевые продуктовые магазины. Круглосуточная охрана. Въезд на территорию СНТ через автоматический шлагбаум. Зимой дороги чистят регулярно. Многие соседи проживают круглогодично. СНТ Сосны газифицировано. Газ проходит по границе участка. На территории есть сезонный магазин, современная детская площадка, Собственный пруд для купания и рыбной ловли. Один собственник. Без долгов и обременений. Подходит под ипотеку.