Горьковское ш., 67 км от МКАД
Язвищи д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 52,4 м², участок 20 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,66 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈848 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −280 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, газ.
До ст. Дулёво ≈6,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №12413
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 142 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 658 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 641 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Язвищи д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Язвищи д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дуброво д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дуброво д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дуброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дуброво д. | 8,5 сот. | 1 350 000 | 158 824 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Надежда сад. уч. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Надежда сад. уч. | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Надежда сад. уч. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 848 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 453 / 69 384 / 116 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 685 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 501 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 316 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 948 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -280 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Язвищи д. | 53,4 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 37 453 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 50 м² | 22 сот. | 5 800 000 | 116 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Луч СНТ | 52,8 м² | 10,3 сот. | 4 500 000 | 85 227 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Запрудино д. | 50,3 м² | 15 сот. | 3 490 000 | 69 384 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Губино д. | 55 м² | 18 сот. | 9 950 000 | 180 909 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Гора-89 СНТ | 50,4 м² | 13 сот. | 2 150 000 | 42 659 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Малое Кишнево д. | 53,1 м² | 15 сот. | 3 590 000 | 67 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 95 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Бриз СНТ | 54 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 58,2 м² | 11,5 сот. | 5 000 000 | 85 911 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 3 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.08.2026 | 2 800 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136812055 Продается уютный дом в д. Язвищи 52,4 м2 на участке 20 соток! Локация: д. Язвищи (деревня газифицирована). Участок: 20 соток (ровный прямоугольник, сухой, чистый, без лишних построек). По дому: · Площадь: 52,4 кв.м. Дом в жилом состоянии. · Коммуникации: Газ подведен к дому. Деревня газифицирована полностью. Так же есть действующая печь. · Подъезд: Асфальт заезд удобный в любую погоду. О доме подробнее: Это идеальный вариант для тех, кто хочет свой уголок с большой землей, но без "хлама" на участке. Сухой прямоугольный участок готов под ваши идеи будь то огород, сад, зона отдыха или строительство гостевого домика. Сам дом компактный и теплый. Плюсы: Подъезд круглый год Газ Участок правильной формы, без зарослей и завалов Нет лишних построек полная свобода для планировки