Горьковское ш., 69 км от МКАД · земля с домом
Текстильщик-4 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Участок 12,7 сот.
Дом по описанию: «На участке есть дачный дом.»
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 % · по фото: дом 4, участок 4, WOW 3
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 12,7 сот. = 1,58 млн → дом ≈70 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −520 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈49 м².
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Крутое ≈2,3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12395
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 84 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.2 |
| дом | 5 | 33 % | 1.6 |
| сад | 5 | 33 % | 1.6 |
| МКАД | 15 | 44 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 4.8 |
| участок | 5 | 79 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 4 | старый деревянный дом, требует ремонта, фундамент на рельсах |
| участок и сад | 4 | заросший участок с плодовыми деревьями и кустарниками |
| окружение | — | null |
| WOW | 3 | низкий потенциал, типичная старая дача под ремонт |
бюджетный вариант для реставрации, но требует серьезных вложений в дом и участок модель max-code, фото: 4, 09.11 00:53
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 580 000 ₽ (12,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 70 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 429 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Будьково д. | 10 сот. | 2 499 000 | 249 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Будьковский х. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈49 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 547 / 42 000 / 57 778 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 202 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 092 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 982 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 762 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -520 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈49 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Текстильщик-3 СНТ | 49,2 м² | 6,5 сот. | 2 400 000 | 48 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик-5 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 50 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 47,8 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 38 703 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик-4 СНТ | 47 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 23 404 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-5 СНТ | 51,5 м² | 7,2 сот. | 1 100 000 | 21 359 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 53 м² | 12 сот. | 1 990 000 | 37 547 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Окраина СНТ | 45 м² | 11,7 сот. | 2 600 000 | 57 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик-5 СНТ | 53 м² | 12,5 сот. | 2 000 000 | 37 736 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается участок 12.5 соток, в Снт Текстильщик-4, в пяти минутах езды от города Орехово-зуево. На участке есть дачный дом. 49 кв. М. Дом Оформлен ( подходит под прописку). Фундамент на рельсах, кирпичный. Мансардный этаж не жилой. Между этажам проложен керамзит. Пластиковые стеклопакеты. Есть погреб. В доме проживали круглый год, сейчас требуется ремонт. Участок частично огорожен профнастилом. 2 входа с разных сторон, есть распашные ворота. Водопровод летний от Снт. Есть колодец, но сейчас технической водой. Летний туалет. На участке есть яблоня смородина малина, крыжовник. Хорошие соседи, проживают круглый год. Электричество оформлено по сельскому тарифу. Прямой договор с Энергосбыт. АН, Мегаполис " оказывает услуги своим клиентам Без Предоплаты. Наше агентство входит в Гильдию риэлторов Московской области и в Российскую Гильдию риэлторов. Так же являемся партнёрами ведущих банков России. Проводим сделки любой сложности, в том числе сертификатами любого вида.