Горьковское ш., 38 км от МКАД · земля с домом
Субботино д., Павлово-Посадский гор. округ
Участок 5,5 сот.
Дом по описанию: «Продаётся ровный, сухой участок с небольшим уютным домом для сезонного проживания.»
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 % · по фото: дом 5, участок 7, окружение 6, WOW 4
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 571 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −115 %, ROI −53 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Казанское ≈4,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12389
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 67 % | 3.3 |
| МКАД | 15 | 89 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 3.9 |
| участок | 5 | 14 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 56 % | 5.6 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький старый домик для сезонного проживания |
| участок и сад | 7 | ухоженные грядки, ровный газон, есть беседка |
| окружение | 6 | развитое СНТ, рядом лес, транспортная доступность |
| WOW | 4 | потенциал в строительстве нового дома на готовом основании |
хороший участок с готовым фундаментом под новый дом, но сам домик требует замены модель max-code, фото: 4, 09.11 03:32
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 846 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 729 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 5,2 сот. | 600 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 667 / 50 000 / 93 443 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 487 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 413 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 338 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 190 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 365 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Дубки СНТ | 30 м² | 8 сот. | 890 000 | 29 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Субботинский СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Оптимист-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Грибовское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Солнечный СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ямские Леса СНТ | 30 м² | 8 сот. | 620 000 | 20 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Солнышко СОНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Заря СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ровный, сухой участок с небольшим уютным домом для сезонного проживания. Участок полностью подготовлен для комфортного отдыха: есть колодец, электричество, просторная беседка 4×4, летний душ и туалет. Для будущего строительства установлены винтовые сваи 110 мм 25 шт. Длиной 2,5 м, выполнено основание под дом 8,5×8,5 м. Снт огорожено по периметру. На территории предусмотрены детская площадка, электроприводные ворота и асфальтированные дороги. Видеонаблюдение установлено на центральной дороге, на въезде и на детской площадке. К дому можно подключить интернет от столба. Расположение удобное: примерно 10 минут езды до Электростали и Павловского Посада. Перед Снт находится автобусная остановка можно уехать как в сторону Электростали, так и в сторону Павловского Посада.