Горьковское ш., 42 км от МКАД · земля с домом
Золотые пески СНТ, Богородский гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Летний дом площадью 25 м кв. По документам имеет дополнительно мансарду и террасу.»
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,21 млн → дом ≈1,09 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −888 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Вохна ≈6,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12388
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 201 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 208 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 092 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Родник СНТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Буньково д. | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильки СНТ | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильки СНТ | 34 сот. | 8 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильки СНТ | 49 сот. | 11 270 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильки СНТ | 40 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Форос СНТ | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Затишье пос. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Затишье пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Большое Буньково д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 648 / 66 964 / 80 769 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 709 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 367 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -888 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Дубрава КП | 25 м² | 7,2 сот. | 3 200 000 | 128 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Грибовское СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 375 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Искра-911 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 530 000 | 21 200 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Богослово СНТ | 26 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 80 769 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дубрава-3 КП | 24 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 24,8 м² | 4,5 сот. | 1 800 000 | 72 581 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Клязьменское СНТ | 25 м² | 5,2 сот. | 1 850 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Феникс СНТ | 28 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Надежда СНТ | 23,3 м² | 5,6 сот. | 1 250 000 | 53 648 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Природа-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт на берегу реки Клязьма. Подъездная дорога асфальт. Въездные ворота на электроприводе. Работает летний магазин 2 мин езды на авто. В 10 мин езды поселения с развитой инфраструктурой Б. Буньково и Б. Дворы. Немного дальше районный центр Павловский Посад. Участок огорожен сеткой рабица. В 50 м находится озеро с небольшим пляжем и детской площадкой. Летний дом площадью 25 м кв. По документам имеет дополнительно мансарду и террасу. В доме 2 небольшие комнаты, печь буржуйка. На участке в глубине хозблок, напротив крыльца беседка небольшая. Растут плодовые деревья и кустарники. На балансе Мосэнерго. Летний водопровод.