Горьковское ш., 43 км от МКАД
Энергетик СНТ, Богородский гор. округ
Дом 55,2 м², участок 4,2 сот., 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,4 млн; первая цена 4,4 млн ₽ от 13.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 73/100 · уверенность 50 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 515 тыс. → дом ≈2,98 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 82 тыс.–917 тыс. ₽/м², медиана 414 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈24,02 млн / целевая ≈21,62 млн / пессимист. ≈19,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈15,14 млн ₽, маржа 79 %, ROI 371 %.
⚠ ROI 371 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12378
Рейтинг 73/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 158 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 692 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 076 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энергетик СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Южное СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Южное СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 8,4 сот. | 700 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Березка-2 СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Импульс СНТ | 12 сот. | 2 550 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 104 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 803 / 414 334 / 916 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 24 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 22 820 000 ₽ |
| продажа: целевая | 21 619 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 19 217 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 15 138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 371 % |
| пояснение расчета | ROI 371 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 371 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | да: «с/у» + «мебель» | 50 м² | 4 сот. | 6 800 000 | 136 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Большое Буньково д. да: «санузел» + «мебелью» | 59,9 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 81 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Каменки-Дранишниково д. да: «санузел» + «отделке» | 60 м² | 4 сот. | 55 000 000 | 916 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Каменки-Дранишниково д. да: «санузел» + «отделка» | 60 м² | 4 сот. | 41 560 000 | 692 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2026 | 4 400 000 | история площадки |
| 03.11.2026 | 3 500 000 (−900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в черте города Ногинск. Дом 2020 года постройки. Статус дома жилой. Земля- земли населённый пункт. Дом утеплен, все коммуникации в доме, для круглогодичного проживания.