Горьковское ш., 31 км от МКАД · земля с домом
Заря СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 27 м², участок 6,6 сот.
Дом по описанию: «Продаем земельный участок с садовым домиком.»
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 665 тыс. → дом ≈685 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,02 млн / целевая ≈920 тыс. / пессимист. ≈818 тыс. → от пессимистичной прибыль −870 тыс. ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Машиностроитель ≈3,1 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12373
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 710 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 665 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 685 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 370 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Росинка-Борилово СНТ | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Восход СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 4,5 сот. | 2 620 000 | 582 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Весна СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 35 000 / 70 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 022 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 971 000 ₽ |
| продажа: целевая | 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -869 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Новое Борилово КП | 28 м² | 5 сот. | 4 230 000 | 151 071 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дружба Плюс СТ | 25 м² | 8 сот. | 450 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Машиностроитель СНТ | 25 м² | 8 сот. | 425 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 30 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 28,5 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 140 351 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Росинка-Борилово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Северное СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Восточное СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Березка СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 1 450 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.10.2026 | 1 350 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем земельный участок с садовым домиком. Участок огорожен, домик 27 м. Кв., три комнаты, прихожая. На участке электроснабжение, водоснабжение в весенне осенний период. Удобный подъезд, 400 метров от Горьковского шоссе, автоматические ворота с охраной. Дороги отсыпаны асфальтной крошко ней. Взносы оплачены до лета 2027г. Земельный участок и садовый домик в собственности. Документы готовы. Назначение участка- для садоводства. Торг.