Носовихинское ш., 28 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 11 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 26.05.2022.
Рейтинг 55/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈189 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈444 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть.
До ст. Храпуново ≈0,8 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12371
Рейтинг 55/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 18.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 078 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 5,4 сот. | 1 000 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 2 650 000 | 252 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 2 550 000 | 380 597 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алешкинские сады СДТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клен СНТ | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 55 834 / 79 225 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 559 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 381 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 847 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 444 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Химик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | имени Воровского пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Автоматика СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Алешинские Сады СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лето СНТ | 60 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Локомотив-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | имени Воровского пос. | 63,5 м² | 8,4 сот. | 8 000 000 | 125 984 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маяк СНТ | 56,8 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 79 225 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | имени Воровского пос. | 60 м² | 6,6 сот. | 2 150 000 | 35 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 66 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 56 818 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2022 | 1 750 000 | история площадки |
| 30.05.2022 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, 28 км от МКАД, Носовихинское шоссе. Бревенчатый (1-й этаж) дом с печькой на столбовом фундаменте. Летняя кухня с печькой. Участок 11 соток правильной прямоугольной формы. Хозблок. На участке летний водопровод, электричество (заведено в дом и летнюю кухню). Много яблонь. Тихое уютное место. Спокойные соседи. В товариществе есть магазин продуктовый, детская игровая площадка, пруд. До жд. платформы 1,7 км пешком. Проезд до участка в любое время года. Дороги чистятся. Недвижимость в собственности.