Носовихинское ш., 25 км от МКАД
Лесные поляны СНТ, Богородский гор. округ
Дом 130 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.09.2021.
Рейтинг 37/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈335 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 14 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −2,42 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Колонтаево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12369
Рейтинг 37/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 335 394 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 025 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесные поляны СНТ | 8,1 сот. | 3 000 000 | 370 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной массив | 9,7 сот. | 3 850 000 | 396 907 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной массив | 8,1 сот. | 2 500 000 | 308 642 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Овощевод СТ | 11,5 сот. | 4 000 000 | 347 826 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Овощевод СТ | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мелиоратор СНТ | 6,8 сот. | 2 650 000 | 389 706 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Овощевод СТ | 8,3 сот. | 4 500 000 | 542 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мелиоратор СНТ | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кудиново с. | 8 сот. | 5 500 000 | 687 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Муравушка СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 327 / 28 950 / 70 408 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 163 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 005 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 847 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 420 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Ивушка СНТ | 104,7 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 14 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Биолог СНТ | 98 м² | 8,6 сот. | 6 900 000 | 70 408 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | имени Воровского пос. | 100 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 19 000 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Горелый Лес СНТ | 100 м² | 9,9 сот. | 3 890 000 | 38 900 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2021 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Три дома на большом двойном участке для большой семьи. На первом участке: каркасно-щитовой дом, хозблок, туалет, душ. В доме на первом этаже веранда, холл, две комнаты (одна с печкой), кухня; на втором этаже две комнаты. На втором участке: недостроенный дом на высоком фундаменте (подвал в полный рост, холл, три жилые комнаты), зимний дом (оборудованная кухня, жилая комната, печь, вода в дом подведена из скважины через насосную станцию), строение с душем, туалет, хозблок, канализация. Участки сухие, высокие, огороженные, ухоженные, с плодовыми, ягодными и декоративными насаждениями. Между собой соединены проходом. Отличное место для отдыха. Вокруг СНТ лес, недалеко - большой песчаный карьер для купания, парусного спорта и рыбной ловли. Хороший подъезд круглый год. Доступность общественного транспорта круглый год: автобусы, маршрутки, такси до ст.Электроуги. Подготовка полного пакета документов и сопровождение сделки!