Горьковское ш., 55 км от МКАД
Электрогорск г., Электрогорск гор. округ
Дача 45 м², участок 13,5 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 14.11.2018.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 13,5 сот. = 2,08 млн → дом ≈619 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 41 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −719 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны; отопление — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №12363
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 86 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 081 000 ₽ (13,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 619 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 756 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 9,5 сот. | 5 000 000 | 526 316 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 9,2 сот. | 4 500 000 | 489 130 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 9,2 сот. | 3 500 000 | 380 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 60 000 / 111 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 845 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 703 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 276 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -719 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Природа-4 СТ | 45 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Оптимист СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 50 м² | 7,5 сот. | 5 550 000 | 111 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Улитино д. | 56,9 м² | 8 сот. | 2 390 000 | 42 004 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | 33,2 м² | 8,5 сот. | 3 650 000 | 109 940 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.11.2018 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ "РОДНИК" на участке 13.5сот. в 55 км от МКАД по Горьковскому шоссе. Удобный подъезд: от вокзала идет маршрутка - 9км до СНТ. Дом двухэтажный, кирпичный, отштукатуренный под покраску; в доме - чистовая отделка для проживания; электричество, баллонный газ, водоснабжение (скважина). На участке: кирпичный хозблок с туалетом; 2-х эт.баня с купелью; застекленная теплая беседка с мангалом; две теплицы; место для авто с навесом. Участок ухоженный, огорожен бетонным забором