Горьковское ш., 65 км от МКАД
Рубин СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 60 м², участок 6,3 сот.
Цена 980 тыс. ₽; цена не менялась с 25.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 48 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 435 тыс. → дом ≈545 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈833 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 41 %, ROI 68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 14 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №12360
Рейтинг 77/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 21 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 097 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 435 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 545 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 846 / 68 254 / 76 033 |
| цена объекта | 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 833 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 279 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 065 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 851 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 423 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 390 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Кузнецы д. да: «ванна» + «теплый пол» | 60,5 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 76 033 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Зеленый СТ да: «с/у» + «евроремонт» | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Заозерье-280 СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.11.2025 | 980 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В СНТ "Рубин" (в черте г. Электрогорска) продается дача с возможностью зимнего проживания. Участок 6,3 сотки. Дом 2-х этажный с отоплением. На участке есть строение с кухней и душевой комнатой. Участок ровный, есть плодовые деревья.