Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Костерка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈214 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,28 млн → дом ≈216 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 31 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −400 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Амерево ≈4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1236
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 214 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 284 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 216 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Костерка СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 16 сот. | 4 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11 сот. | 3 100 000 | 281 818 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 9,9 сот. | 5 800 000 | 585 859 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 7,2 сот. | 4 700 000 | 652 778 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Бакунино д. | 5 сот. | 720 000 | 144 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 797 / 49 984 / 78 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 719 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 633 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 547 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 375 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -400 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | 30 м² | 4,6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | 30 м² | 5,5 сот. | 4 250 000 | 141 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Осинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Рождественка СНТ | 27,6 м² | 6 сот. | 850 000 | 30 797 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 25 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Пестриково с. | 32 м² | 3 сот. | 1 599 000 | 49 969 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пестриково с. | 36 м² | 3 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесён аванс до 30.11.2026 г. Продаётся дача в Снт "Ветеран". Дом кирпичный 40 кв. М, свободная планировка, есть большой сухой подпол, где овощи можно хранить до следующего летнего сезона. Большая веранда, тоже на фундаменте, открытая, просторная (можно застеклить). Добротная металлическая входная дверь, крыша металлочерепица. Электричество. Участок просторный, широкий. Можно организовать собственный въезд. Есть хоз. Блок, скважина, емкость для полива, кирпичное строение под душ и туалет. Плодовые деревья и кустарники, цветы. Недалеко остановки городского автобуса "Сандыри 1" и "Сандыри 2" (5 мин. Пешком). В пешей доступности магазины, аптеки, кафе и т. Д. Дом стоит на кадастровом учете. Участок стоит на кадастровом учете, межевание произведено. Остались вопросы звоните, дачу покажу лично. Пишите, приезжайте посмотреть.