Горьковское ш., 34 км от МКАД
Ивушка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 43 м², участок 7,5 сот., кирпич.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 694 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,41 млн / целевая ≈3,97 млн / пессимист. ≈3,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈122 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — 220 В; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Лесная ≈2,2 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №12359
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 694 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 656 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Роща СНТ | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Дача СНТ | 5,3 сот. | 359 941 | 67 913 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Дача СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 1 490 000 | 186 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 97 500 / 154 639 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 190 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 529 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 121 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Лесное СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 50 лет Октября СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 106 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дружба-223 СНТ | 39,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 949 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лесные поляны СНТ | 39 м² | 7,3 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Колос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Роща ГУВД СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Афанасово-1 д. | 49,9 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 112 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 48,5 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 154 639 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Новые Псарьки д. | 50,7 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 84 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 54 м² | 10 сот. | 7 995 000 | 148 056 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Горьковское (Щелковское, Носовихинское) шоссе, 34 км от МКАД. Богородский городской округ, деревня Тимохово, СНТ "Ивушка". Дом 43 кв.м на участке 7,5 соток. 2-х этажный дом 43 кв.м (жилой): фундамент ленточный монолит, стены кирпич + вагонка + утеплитель (1-й этаж), брус + вагонка + утеплитель (2-й этаж), окна деревянные (решетки), крыша оцинкованное железо. 1-й этаж: холл, кухня-столовая, душевая, большая веранда, санузел. 2 этаж: коридор, 2 спальни, гардеробная. Коммуникации: электричество 220 в (8 кВт), вода летний водопровод (заведен в дом), туалет откачной септик + летний, отопление электрическое (радиаторы), ТВ-тарелка "Триколор", установлена чугунная печь (не подключена). Участок 7,5 соток правильной прямоугольной формы, огорожен, ухожен, сухой. На участке есть теплица, мангал, посажены садовые и лесные деревья и кусты, а так же декоративные растения. Тихое, спокойное место: рядом лес, озеро, деревня Тимохово. Удобный круглогодичный подъезд как на личном, так и на общественном транспорте: автобус и автолайн (остановка 1,5 км) до ж/д станции Электроугли Горьковского направления. Ж/д станция Лесная, Ярославского направления 2,5 км пешком.