Ярославское ш., 47 км от МКАД
Афанасовский пос., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 39 м², участок 3 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, поднимали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 25.05.2022.
Рейтинг 67/100 · уверенность 55 %
Земля ≈278 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 835 тыс. → дом ≈965 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 58 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈932 тыс. ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Сергиев Посад ≈2,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №12356
Рейтинг 67/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 7 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 42.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 278 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 835 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 965 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 744 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 455 / 100 000 / 134 048 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 731 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 932 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | 37,3 м² | 3 сот. | 4 999 999 | 134 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 36,6 м² | 2,3 сот. | 3 900 000 | 106 557 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Авиатор СНТ | 40,5 м² | 2 сот. | 3 800 000 | 93 827 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 43 м² | — | 10 200 000 | 237 209 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 46 м² | 2 сот. | 4 850 000 | 105 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 30 м² | 3 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 47,9 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 58 455 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 30 м² | 2 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 50 м² | 4,5 сот. | 8 950 000 | 179 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2022 | 1 600 000 | история площадки |
| 06.06.2022 | 1 800 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Для круглогодичного проживания продается домик 39м2 с учётом мансарды (по документам 22м2). Оформлен так, что можно прописаться .Дом из бревна, обшитый блокхаусом. Утеплены стены, пол, потолок-пригоден для круглогодичного проживания(уже 2 зимы там живут постоянно).Первый этаж : 2 комнаты, кухня, прихожая, сус.Второй этаж : мансарда-спальное место или кладовка.Есть погреб - сухой, забетонированный.Участок 3 сотки на возвышении, что избавляет от луж, сырости, обилия комаров. Огорожен, ухожен. Есть хозблок, грядки, цветы, кусты.Свет.Вода летняя, но в СНТ есть зимняя вода-можно подключить.Отопление электроконвекторами.Электрика и сантехника новые.СНТ охраняется, дороги чистят, ворота в СНТ автоматизированные.До жд станции 20 минут пешком- прямое сообщение с Москвой. До центра Сергиев Посада 30 мин пешком. Рядом пруд, магазины, озон, остановка общественного транспорта.Звоните, ответим на интересующие вопросы Оперативный показ.