Ярославское ш., 15 км от МКАД
Рассвет-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2022.
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈334 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 100 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 135 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,23 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Путилово ≈7,6 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12353
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 334 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 006 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Нагорное пос. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нагорное пос. | 6,3 сот. | 4 500 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спутник-1 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нагорное пос. | 6,9 сот. | 1 050 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нагорное пос. | 12 сот. | 5 400 000 | 450 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Спутник-1 СНТ | 7,5 сот. | 4 300 000 | 573 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жуковка д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нагорное-3 СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нагорное-3 СНТ | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 134 615 / 180 328 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 225 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Нагорное-3 СНТ | 24,5 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 73 469 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Чекмово д. | 24,4 м² | 8,4 сот. | 4 400 000 | 180 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Русаль СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Фомкино-4 СНТ | 27 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 25,5 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 176 471 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.2 км | Ромашка-Софрино СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Восход-4 СНТ | 25 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лесовод СНТ | 24 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 154 167 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Озерный СНТ | 25 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 118 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | 26 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 134 615 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2022 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается новый аккуратненький домик для летнего отдыха, вдали от цивилизации! Дом расположен в живописнейшем месте на опушке леса. Именно здесь вы сможете по-настоящему насладиться природой, пением птиц и многообразием запахов цветов. В доме гостиная и кухня. Отопление в доме печное. На участке есть колодец с питьевой водой. Участок засажен газоном, есть несколько грядок. Территория СНТ закрытая, въезд через шлагбаум. Есть охрана, обход территории 2 раза в день. До ж/д станции 30 минут транспортом. Подъезд хороший круглый год. Дороги отсыпаны гравием в перемешку с асфальтовой крошкой. Документы готовы к сделке! Дом зарегистрирован как жилой, возможна регистрация!