Ярославское ш., 55 км от МКАД
Дружба-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 14.06.2022.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈281 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 44 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,18 млн / целевая ≈4,66 млн / пессимист. ≈4,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,59 млн ₽, маржа 63 %, ROI 167 %.
⚠ ROI 167 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈2,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12352
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 688 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глинково с. | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Птицеград пос. | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 611 / 140 884 / 140 884 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 919 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 592 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 167 % |
| пояснение расчета | ROI 167 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 167 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Ивушка СНТ да: «санузлом» + «заезжай и живи» | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Вихрево д. да: «санузлом» + «заезжай и живи» | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Родник-9 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 36 м² | 6 сот. | 1 570 000 | 43 611 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2022 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города Сергиева Посада в 3х км от ж.д и автостанции ( на маршрутке 10 минут езды , от остановки 10 минут пешком ) . Домик небольшой , аккуратный , чистый , внизу кухня и маленькая комната , наверху 1 комната . Сад готовый : несколько разных яблонь , сливы , жимолость , вишни , черешня , малинник , крыжёвник , смородины , розы , гортензии пионы всех сортов , ирисы , метёлки и другие многолетники , сирень . По документам 4 сотки , реально 6 . Домик летний , свет в доме и в душе , вода на участке летняя питьевая городская с мая по сентябрь . Есть еще маленький домик серый , в данный момент используется как хозблок . А также душ и туалет . ( зеленый ) До любого магазина , поликлиники , аптеки и даже вокзала можно дойти пешком . Прописки нет , ипотеку и материнский капиталл не предлагать . Просмотр в любое время . Агентство .