Ярославское ш., 80 км от МКАД
Луч-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 59 м², участок 11,8 сот., дерево, 2012 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 64 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 11,8 сот. = 723 тыс. → дом ≈977 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,96 млн / целевая ≈4,46 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,34 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈16,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12349
Рейтинг 66/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 71 % | 4.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 723 000 ₽ (11,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 977 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 559 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Шеметово с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шеметово с. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шеметово с. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шеметово с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шеметово с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шеметово с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шеметово с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дмитровское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 935 / 80 075 / 137 097 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 460 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 340 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Сахарово д. | 62 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сахарово д. | 62 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 53 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ченцы д. | 68 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 80 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Богородское пгт | 62 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 137 097 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дмитровское с. | 50 м² | 15 сот. | 4 650 000 | 93 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Константиново с. | 60 м² | 14 сот. | 4 300 000 | 71 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Богородское пгт | 65,6 м² | 6,2 сот. | 5 200 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Константиново с. | 58 м² | 13 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Въезд в СНТ оборудован шлагбаумом.Рядом на шоссе автобусная остановка. На территории СНТ проведён интернет. Имеется возможность подключения к общественному сезонному водопроводу. Дом из бруса, отдельно построена летняя кухня, тоже из бруса.