Ярославское ш., 32 км от МКАД
Воря-3 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 36 м², участок 7,3 сот.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 1,95 млн → дом ≈950 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −935 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путилово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12347
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 22.4 |
| торг | 5 | 22 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 30 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 950 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 385 / 76 667 / 122 222 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 813 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Луч СНТ | 35 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 102 857 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Никулино д. | 37,2 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 110 215 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Память Мичурина СНТ | 33,6 м² | 5,4 сот. | 4 000 000 | 119 048 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Горизонт СНТ | 37,9 м² | 5,6 сот. | 2 500 000 | 65 963 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Энергия СНТ | 37,9 м² | 5,3 сот. | 1 000 000 | 26 385 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Корякино СНТ | 36 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 122 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лесные Поляны СНТ | 40 м² | 9,3 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Родничок СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Юность СНТ | 30 м² | 4,6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Юность СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом на участке 7.3 сотки, с плодородными деревьями, оформлен как жилой летний садовый домик, присвоен адрес. Есть теплица. Риелторам не беспокоить. Торг.