Ярославское ш., 68 км от МКАД · земля с домом
Наш Дивный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 8,8 сот.
Дом по описанию: «Участок огорожена забором, электричество 15Квт, скважина 64м,летняя кухня 7х2.5м, с мангалом, дом 36кв. Гараж 7х5.»
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 839 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Дубининское ≈2,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12340
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 44 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 839 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 061 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Наш Дивный СНТ | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наш Дивный СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-3 ТСН | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный-2 ДНТ | 10,7 сот. | 1 712 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 143 / 67 568 / 72 857 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 265 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 071 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Удачный ТСН | 36 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубининское д. | 36 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 138 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наш Дивный СНТ | 37 м² | 7,8 сот. | 2 500 000 | 67 568 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Зеленая Горка ДНП | 36 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 106 944 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Союз СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Зеленая Горка ДНП | 35 м² | 7,8 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дружба СНТ | 36 м² | 4,4 сот. | 1 599 000 | 44 417 выброс, не в счёт | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-3 ТСН | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининское д. | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дон СНТ | 35 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок ровной формы 25м на 35м. На участке находиться не большой дом, гараж, летняя кухня, контейнер 3т., уличный туалет. Участок огорожена забором, электричество 15Квт, скважина 64м,летняя кухня 7х2.5м, с мангалом, дом 36кв. Гараж 7х5. Снт огорожена забором, въезд через автоматические ворота, не далеко находиться станция жд 81км. Не далеко находится озеро Торбеево.