Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Колосок СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 370 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 17 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −281 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Поселок Лесной ≈1,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1233
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 370 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 56 112 / 78 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 868 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 775 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 681 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 494 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -281 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мир-6 СНТ | 33,4 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 53 892 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Мечта-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Колосок СНТ | 35 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Афган СНТ | 27 м² | 8 сот. | 500 000 | 18 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Заречный пос. | 36 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Апраксино д. | 25 м² | 7 сот. | 600 000 | 24 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 25 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Волоховка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 71 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу Коломна. Дом 4*6 + веранда, скважина, туалет, гараж. Участок ухоженный с плодовыми насаждениями. Много цветов. Один собственник. Без обремений. Документы готовы. Прямая продажа. Торг.