Ярославское ш., 47 км от МКАД
Надежда-91 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 79 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 27.01.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 498 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,69 млн / целевая ≈5,12 млн / пессимист. ≈4,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈765 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Сергиев Посад ≈11,1 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12321
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 17.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 498 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 102 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 608 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космос СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Передовая текстильщица СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Передовая текстильщица СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алексеево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алексеево д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 71 658 / 131 111 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 409 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 125 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 555 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 765 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Рассвет СНТ | 73,7 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 81 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | 74 м² | 12 сот. | 7 700 000 | 104 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.1 км | Садовод-Любитель СНТ | 75 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Зубцово д. | 92 м² | 10 сот. | 9 700 000 | 105 435 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Маврино ДП | 69,8 м² | 7,7 сот. | 6 800 000 | 97 421 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Васильки ДНТ | 84 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 61 905 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | 90 м² | 12 сот. | 11 800 000 | 131 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.6 км | Дружба СНТ | 91,8 м² | 8 сот. | 4 150 000 | 45 207 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Птицевод СНТ | 69,3 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 46 176 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Ростокино СНТ | 100 м² | 7,5 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.01.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 09.02.2025 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.02.2025 | 3 350 000 (−350 000) | история площадки |
| 24.03.2025 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.04.2025 | 3 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.04.2025 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.05.2025 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.07.2025 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.11.2025 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.11.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию! Добротный, каркасный дом 2018 года постройки, площадью 80 метров. По документам участок 8 соток, фактически в 2 раза больше, есть Прописка! Можно купить в Ипотеку и использовать Материнский капитал. На участке новый, водяной колодец, 15 кв. Электричества в доме. Дом капитальный, немного вложений и можно использовать круглогодично. Домовладение расположено в 10 км от г. Сергиев Посад, место тихое и зеленое. При этом, хорошее транспортное сообщение, всего в 10 минутах пешком, остановка общественного транспорта и хорошая дорога для личного транспорта, круглый год чистят. Дом оформлен, участок отмежеван, можно приобрести в Ипотеку с использованием сертификатов. Показ по предварительной записи, звоните. Номер в базе: J924.