Ярославское ш., 62 км от МКАД
Лесная опушка ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 6,4 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 13.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 53 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 811 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,39 млн / целевая ≈6,65 млн / пессимист. ≈5,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,41 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Шубино ≈4,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12320
Рейтинг 74/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 785 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 811 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 189 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 890 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесная опушка ДНП | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная опушка ДНП | 10 сот. | 1 760 000 | 176 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная опушка ДНП | 8,6 сот. | 2 000 000 | 232 558 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никульское ТСН | 6,3 сот. | 795 000 | 126 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никульское ТСН | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никульское ТСН | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная опушка ДНП | 7 сот. | 480 000 | 68 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никульское ТСН | 7,5 сот. | 795 000 | 106 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никульское ТСН | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 74 741 / 120 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 388 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 019 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 649 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 410 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Дивный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Наш Дивный СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 100 м² | 7 сот. | 11 999 999 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Смена д. да: «санузел» + «ремонт» | 102,7 м² | 6,3 сот. | 10 000 000 | 97 371 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Метролог СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 90 м² | 6,1 сот. | 4 690 000 | 52 111 | в продаже 03.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся новый сруб 6 на 9 на участке 6,4 соток, есть материалы для отделки дома, метал для забора, на участке свет, септик абессинская скважина, отличный вариант для загородного дома, хорошее спокойное место, рядом остановка общественного транспорта магазины, храм.