Ярославское ш., 53 км от МКАД
Хотьково г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 37 м², участок 5,5 сот., дерево, 1929 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈382 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈640 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Хотьково ≈1,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12318
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 381 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 9 сот. | 4 850 000 | 538 889 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Митино х. | 11 сот. | 5 000 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Подушкино д. | 10 сот. | 5 400 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Митино х. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Митино х. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 11 сот. | 13 000 000 | 1 181 818 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8 сот. | 2 990 000 | 373 750 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13,2 сот. | 5 100 000 | 386 364 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 750 / 77 826 / 193 939 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 62 331 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Вишенка СНТ | 38,4 м² | 5,9 сот. | 2 000 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Золотилово д. | 30,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 33 м² | 5 сот. | 6 400 000 | 193 939 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 39 750 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Росток СНТ | 33,5 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 98 507 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Машиностроитель-2 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 73 684 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Светлое СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 39,2 м² | 7,5 сот. | 6 200 000 | 158 163 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Жучки д. | 45,8 м² | 5,9 сот. | 5 900 000 | 128 821 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 22.02.2026 | 2 950 000 (−750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
часть дома с отдельным входом хороший подвал , большой, часть дома из бетона, примыкает к деревянной части старой постройки, 1/3 этой части дома внутри деревянная, снаружи обложена кирпичом, крыша металлическая на металлических балках, фундамент толстый , высокий цоколь. входная дверь металлическая. Собственный газовый котёл с отоплением, газовая плита. есть 2 сарайчика с подведённым электричеством. Своя скважина.