Ярославское ш., 42 км от МКАД
Радиолог СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 74 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,54 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −294 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: скважина; в описании: баня.
До ст. Софрино-2 ≈6,1 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12317
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 062 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 784 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Беркут СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Беркут СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нововоронино д. | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нововоронино д. | 7 сот. | 1 030 000 | 147 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нововоронино д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нововоронино д. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нововоронино д. | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нововоронино д. | 32,5 сот. | 17 000 000 | 523 077 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ручеек СНТ | 5,7 сот. | 4 970 000 | 871 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 507 / 56 164 / 69 444 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 995 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 795 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 596 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 196 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Березка СНТ | 73 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 56 164 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка СНТ | 73 м² | 9 сот. | 4 400 000 | 60 274 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Золотые луга дп | 72 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Энергия СНТ | 72,2 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 017 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ельдигино с. | 73 м² | 4,5 сот. | 13 200 000 | 180 822 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Алешино СНТ | 73 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 31 507 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Импульс СНТ | 68,1 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 46 975 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Зеленоградский дп | 73,3 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 49 113 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Артемово д. | 75,2 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ашукино дп | 73,2 м² | 3,6 сот. | 4 800 000 | 65 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 16.02.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом (дача) - обл. Московская, р-н Пушкинский, д. Ново-Воронино, СНТ "Радиолог". Площадь по выписке из ЕГРН 74 кв.м., на участке 6 соток. Отдельные кадастровые номера на дом и участок. Категория земли - Земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешённого использования - Для садоводства. Электричество заведено в дом, на участке есть баня, скважина. Дорога до участка, зимой чистится, что обеспечивает круглогодичный подъезд к дому. Соседи доброжелательные. В деревне Нововоронино 1 км расположены магазины, Московская областная больница имени профессора В. Н. Розанова, поликлиника 7, Экоферма. Недалеко лыжная трасса Нововоронино, река Вязь, бассейн Клязьмы, до ЦКАД - 5 км. Транспортная доступность: - деревня Нововоронино 1 км; - станция Софрино 9 км.; - МКАД 45 км;