Ярославское ш., 55 км от МКАД · земля с домом
Дружба-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 185 м², участок 9 сот.
Дом по описанию: «На участке расположено строение 185 кв. м (состояние на фото).»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,53 млн → дом ≈469 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈3,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,27 млн / целевая ≈14,64 млн / пессимист. ≈13,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,76 млн ₽, маржа 52 %, ROI 108 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Сергиев Посад ≈1,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12314
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 531 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 469 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 535 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 21 сот. | 18 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 185 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 353 / 85 405 / 158 158 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 265 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 638 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 012 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 762 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 108 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Афанасовский пос. | 170 м² | 6 сот. | 13 800 000 | 81 176 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Афанасовский пос. | 171 м² | 12 сот. | 25 000 000 | 146 199 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Афанасовский пос. | 170 м² | 6 сот. | 6 350 000 | 37 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 180,2 м² | 6 сот. | 28 500 000 | 158 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 185 м² | 7 сот. | 15 800 000 | 85 405 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 194,5 м² | 10,5 сот. | 13 500 000 | 69 409 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Совхоз пос. (Сергиев Посад-14 городок) | 197,1 м² | 12,3 сот. | 26 500 000 | 134 450 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 184,4 м² | 8,7 сот. | 45 000 000 | 244 035 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Салют СТ | 180 м² | 8 сот. | 17 990 000 | 99 944 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 190 м² | 6,8 сот. | 15 900 000 | 83 684 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 115845786 В продаже участок ровный, сухой, общей площадью 9 соток, категория и вид разрешенного использования: * Земли населенных пунктов * для ведения садоводства Электричество- 7кв. Водопровод - колодец, На участке расположено строение 185 кв. м (состояние на фото). Удобное месторасположение в СНТ "Дружба-1" г. Сергиев Посад, в шаговой доступности магазины, остановка общественного транспорта, поликлиника, отделение почты и многое другое. Кадастровый номер участка: 50:05:0070706:1777 Межевание проведено. Все документы готовы, быстрый выход на сделку. Оперативный показ.