Ярославское ш., 59 км от МКАД
Солнечное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 100 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 67 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 602 тыс. → дом ≈498 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,27 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,06 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. пл. 83 км ≈2,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12312
Рейтинг 67/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 33.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 376 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 602 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 980 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Родник СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свет СНТ | 6,6 сот. | 999 000 | 151 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 13,3 сот. | 1 350 000 | 101 504 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наш Дивный СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 412 / 48 998 / 75 294 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 748 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 511 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 063 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Бужаниново с. | 105,1 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 52 331 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Торбеево СНТ | 85 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 19 412 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Леоново д. | 85 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 75 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Топорково СНТ | 92,8 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 48 491 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесовод СТ | 82 м² | 6,5 сот. | 4 600 000 | 56 098 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечное СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ильинское с. | 99,8 м² | 6,5 сот. | 4 890 000 | 48 998 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Бужаниново с. | 85 м² | 7,5 сот. | 3 699 000 | 43 518 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кругозор СНТ | 73 м² | 6 сот. | 4 630 000 | 63 425 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Яркое КП | 109,7 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 8 204 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2025 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача на 6 сотках земли в 75 км от Мкад по Ярославскому шоссе. От ж. Д. Станции 83 км 40 минут пешком. Рядом лес и озеро для купания. В 10 минутах езды большое озеро Торбеево. Дом 7.5 на 7.5, досчатый, пригоден для сезонного проживания. На 1 этаже веранда, кухня и 3 комнаты. 2 этаж не отделан, одно большое помещение. Дом отапливается печью булерьян. Свет и вода в доме. Вода летняя, с мая по сентябрь. Участок ровный, квадратный, без склонов. Ухожен, растут декоративные и плодовые насаждения. Есть хозблок, парник, летний душ и туалет, мангальная зона, грядки. Прописки, рассрочки платежа, ипотеки и мат капитала нет. Просмотр в любое время. Агентство. Звоните пожалуйста с 10.00 до 20.00.