Ярославское ш., 61 км от МКАД
Витязь СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 100 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 212 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 15 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −2,05 млн ₽, маржа −135 %, ROI −57 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈14,6 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12305
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 385 / 25 714 / 37 500 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 898 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 803 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 708 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 518 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 054 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −135 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Витязь СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 17 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Зодиак СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 54 239 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Каменки СНТ | 80 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Уютное СНТ | 130 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в красивейшем уголке Сергиево Посадского района, рядом нет ни заводов, ни шумных шоссе, ни лэпов. Дачный посёлок окружён лесным массивом, есть 2 озера рядом. От Мкад 85 км по Ярославке или 20 км от Сергиева Посада. Дом из бруса 150 мм. Утеплён полностью Технониколем ( и 1 и 2 этаж). Построен в 2010 году. Участок ровный, квадратный, без склонов. Есть 2 хозблока, туалет и летний душ. Огорожен, есть ворота для заезда. Свет в доме, вода на участке летняя ( с мая по сентябрь). Добираться до дачи лучше всего на автомобиле. Остановка автобуса в 5 км пешком. Прописки, рассрочки платежа, ипотеки нет! Просмотр в любое время по договорённости. Звоните пожалуйста с 10.00 до 20.00. Агентство.