Ярославское ш., 11 км от МКАД
Ивантеевка г., Пушкинский гор. округ
Дом 113 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 85/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈482 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 81 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈2,16 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,18 млн / целевая ≈10,96 млн / пессимист. ≈9,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,37 млн ₽, маржа 55 %, ROI 123 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Детская ≈0,9 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12304
Рейтинг 85/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 481 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 853 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заозерный ТСН | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заозерный ТСН | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 13 сот. | 13 800 000 | 1 061 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Электрик СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 3 990 000 | 665 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Металлист СНТ | 6,5 сот. | 6 800 000 | 1 046 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6,5 сот. | 6 800 000 | 1 046 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 113 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 645 / 114 286 / 168 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 569 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 372 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 123 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Флора-2 СНТ да: «сан узел» + «мебель» | 124 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 80 645 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Комягино с. да: «ванная» + «ремонт» | 120 м² | 7,5 сот. | 20 200 000 | 168 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Потапово д. да: «с/у» + «мебелью» | 105 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 8 соток с уютным двухэтажным домом общей площадью 113 м и баней 13 м, расположенный с выходом в лес. Фундамент бетонные блоки. Дом комбинированный: первый этаж выполнен из бруса и лиственницы и утеплен (3 комнаты и большая Торг.