Ярославское ш., 48 км от МКАД
Яхрома СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 55 м², участок 7 сот., 2017 год.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 684 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈422 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈7,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12303
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 13 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 684 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 866 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 927 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Яхрома СНТ | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива-1 СТ | 5,5 сот. | 850 000 | 154 545 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Учитель СНТ | 45 сот. | 4 395 750 | 97 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Учитель СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Учитель СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Яхрома-1 СТ | 25 сот. | 2 443 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яхрома-1 СТ | 28 сот. | 2 737 000 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яхрома-1 СТ | 37 сот. | 3 616 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яхрома-1 СТ | 12,3 сот. | 1 722 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Факел-3 СНТ | 23 сот. | 2 248 250 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 94 354 / 167 845 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 612 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 381 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 151 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 422 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Яхрома-1 КП | 54 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Патриот СНТ | 56,7 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 63 492 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Орбита СНТ | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мураново КП | 49,2 м² | 7,2 сот. | 5 000 000 | 101 626 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Агро-Дар СНТ | 51,8 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 144 788 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Екатерининское Подворье КП | 48 м² | 10,5 сот. | 4 180 000 | 87 083 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Поселок Бортнево ДНП | 56,6 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 167 845 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Генеральский дп | 51 м² | 10 сот. | 8 100 000 | 158 824 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Шадрино КП | 54 м² | 10,3 сот. | 5 850 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Авиалесоохрана СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный бревенчатый дом на участке почти 7 соток (684 кв.м.) отличная возможность для садоводства и загородного отдыха. Дом рубленый, 5х5 метров, с ленточным фундаментом и сухим подполом. На первом этаже просторная терраса, на втором светлая комната.