Ярославское ш., 70 км от МКАД
Красная Сторожка-1 ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 04.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 780 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −465 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈7,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12299
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 780 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 020 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Красная Сторожка-1 ТСН | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка д. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красная Сторожка ТСН | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красная Сторожка д. | 25 сот. | 3 799 980 | 151 999 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красная Сторожка д. | 13 сот. | 1 625 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Красная Сторожка ДНП | 13 сот. | 1 625 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 079 / 45 178 / 108 095 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 331 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 998 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -465 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Красная Сторожка ДНП | 76 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 19 079 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Молодежный СНТ | 84 м² | 9 сот. | 3 990 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Механизатор СНТ | 79,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 594 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ивашково-2 СНТ | 84 м² | 5,6 сот. | 2 350 000 | 27 976 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Гусево СНТ | 81 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 70 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Васильково ДНТ | 86 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 69 767 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Гусево СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 790 000 | 23 867 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Напольское СНТ | 73 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мишутино с. | 70 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Маньково д. | 74 м² | 7 сот. | 7 999 000 | 108 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В доме можно прописаться. Пожалуйста, пишите сначала в чат, договоримся о звонке ! Уютная дача в живописном месте, идеально подходящая для отдыха всей семьёй. На территории есть просторная терраса для вечеров на свежем воздухе, ухоженный сад с цветами и плодовыми деревьями, а также небольшой огород для любителей выращивать свои овощи. Дом полностью оборудован для комфортного проживания: просторная кухня, светлая гостиная, удобные спальни и современная сантехника. Рядом лес и водоём, что создаёт идеальные условия для прогулок, рыбалки и активного отдыха. Тишина, свежий воздух и домашний уют всё, что нужно для отдыха от городской суеты. Есть мангальная зона : пловница, коптильня, мангал. Качели, отличного качества, простоят еще 100 лет, две теплицы, душ, много места для хванение. Много инструментов