Ярославское ш., 68 км от МКАД
Солнечное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 602 тыс. → дом ≈498 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 45 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,33 млн / целевая ≈6,6 млн / пессимист. ≈5,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,13 млн ₽, маржа 53 %, ROI 114 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. пл. 83 км ≈2,3 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12297
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 376 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 602 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 980 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Родник СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свет СНТ | 6,6 сот. | 999 000 | 151 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 13,3 сот. | 1 350 000 | 101 504 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наш Дивный СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 192 / 72 686 / 118 280 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 330 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 597 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 864 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 129 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 114 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Дивный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ильинское СНТ да: «санузле» + «кухонный гарнитур» | 93 м² | 6,2 сот. | 11 000 000 | 118 280 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Смена д. да: «санузел» + «ремонт» | 102,7 м² | 6,3 сот. | 10 000 000 | 97 371 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Деулино СНТ да: «сан узел» + «кухонный гарнитур» | 104 м² | 5,4 сот. | 4 700 000 | 45 192 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача на 6 сотках земли в 75 км от МКАД по Ярославскому шоссе . От ж.д. станции 83 км 40 минут пешком . Рядом лес и озеро для купания . В 10 минутах езды большое озеро Торбеево . Дом 7.5 на 7.5 , досчатый , пригоден для сезонного проживания . На 1 этаже веранда , кухня и 3 комнаты . 2 этаж не отделан , одно большое помещение . Дом отапливается печью - булерьян . Свет и вода в доме . Вода летняя , с мая по сентябрь . Участок ровный , квадратный , без склонов . Ухожен , растут декоративные и плодовые насаждения . Есть хозблок , парник , летний душ и туалет , мангальная зона , грядки . Прописки , рассрочки платежа , ипотеки и мат капитала нет . Просмотр в любое время . Агентство . Звоните пожалуйста с 10.00 до 20.00