Ярославское ш., 70 км от МКАД
Суропцово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 27 м², участок 7,3 сот., щитовой, 2010 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 621 тыс. → дом ≈879 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 40 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −578 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈2,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12296
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.5 |
| участок | 5 | 30 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 621 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 879 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Суропцово д. | 9,8 сот. | 840 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Суропцово д. | 10,5 сот. | 890 000 | 84 762 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Суропцово д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Суропцово д. | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Терпигорьево д. | 23 сот. | 1 100 000 | 47 826 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Терпигорьево д. | 7,4 сот. | 300 000 | 40 541 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Суропцово д. | 10,5 сот. | 950 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Суропцово д. | 13,5 сот. | 1 450 000 | 107 407 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Суропцово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Терпигорьево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 58 608 / 137 500 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 546 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 469 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 391 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 237 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -578 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Торгоша СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Запрудный ЛПХ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Связист СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Ветеран-4 СНТ | 23 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Дружба СНТ | 24 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Колос СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект под авансом. Продается участок в СНТ "Орбита". Участок 7,25(!) соток. Ровный. Ухоженный. Расположен в 15 минутах на машине от Сергиева Посада. В 7 км от СНТ расположено Торбеево озеро - место для отдыха, купания, рыбалки. А в 25 минутах езды на машине - источник "Гремячий ключ". СНТ расположен в тихом месте, несмотря на близкое расположение от Ярославского шоссе. С двух сторон окружен лесом, в котором можно собирать грибы. Въезд в товарищество осуществляется через шлагбаум, открывающийся с мобильного телефона. Соседи тихие интеллигентные люди. В товариществе много разновозрастных детей. На участке расположен небольшой летний двухэтажный домик, беседка (3х3 м) с мангальной зоной. Водопровод с мая по октябрь. Рядом с СНТ есть строительный магазин, работающий круглогодично. В 2 км - деревня с продуктовыми магазинами и ПВЗ озон и WB. В 3 км ж/д станция "Бужаниново". В соседней деревне Березняки - продуктовый рынок и продовольственные магазины "Дикси" и "Пятёрочка". Несколько раз в неделю в СНТ приезжает автолавка с продуктами. Некоторые соседи проживают круглогодично. Все документы в порядке.