Ярославское ш., 68 км от МКАД
Приборист СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 7,8 сот., щитовой, 1990 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 666 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 29 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь.
До ст. пл. 83 км ≈2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12295
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 376 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 666 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 334 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Приборист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Родник СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свет СНТ | 6,6 сот. | 999 000 | 151 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 13,3 сот. | 1 350 000 | 101 504 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дивный-2 ТСН | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 32 862 / 36 125 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 595 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 465 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 336 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 076 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 024 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Гусево-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 890 000 | 36 125 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ильинское-2 СНТ | 76 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 78 947 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Дубна СНТ | 81,4 м² | 6,9 сот. | 2 600 000 | 31 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Васильково СНТ | 74 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 33 784 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Автомобилист СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся стандартный щитовой дом постройки 90 х годов. В 2025 году произведена капитальная реконструкция всего дома с учетом подготовки к зимнему проживанию (заменены все основные лаги дома, заменены и утеплены полы, дом утеплен снаружи пеноплексом по всему периметру, утеплена изнутри крыша полностью, утеплены потолки, стены усилены дополнительными стойками).Требуется внешняя отделка - сайдинг/покраска. В доме печь голландка, облицована декоративным кафелем, в доме, также, имеется санузел с ванной, бойлером, и биотуалетом, все в современном дизайне. В доме три комнаты и кухня. На втором этаже имеется застекленный балкон. Отопление кроме печного - электрические конвекторы, водоснабжение централизованное с 1 мая по 1 октября, канализация представлена выгребной ямой в туалете на улице - новая не использованная яма из 2х колец, оснащена дренажом, вытяжкой. Имеется летняя кухня с бойлером, душем, с оборудованным местом отдыха. Имеется небольшой сарай для садовых инструментов и прочей утвари с навесом для 1 машины. Имеется оборудованная просторная стоянка для 1- 2 авто. Окна деревянные старые - требуют замены, но полностью открываются и закрываются. В соседнем СНТ имеется круглогодичный магазин, в данном СНТ с 1 мая по 1 октября работают еще 2 магазина, на расстоянии 4х км имеются все пункты ПВЗ ( Озон, Валберис, Яндекс маркет), а также строительный большой магазин, магазин Дикси, Пятерочка, Чижик. На растоянии 15 км находится город Сергиев Посад со знаменитой Лаврой , на расстоянии 2,5 км большое Торбеевское озеро , с оборудованными зонами отдыха. Участок ухоженный, состав земли обогащен плодородным грунтом, посажены декоративные растения дорогих сортов в соответствии с принципами ландшафтного дизайна, среди них розы, пионы, в том числе древо видные и ито-гибриды, гортензии всех видов, метельчатые в штамбовой форме и крупнолистные, клематисы и множество других декоративных многолетников, есть редкие растения: магнолия, лиственница Кемпфера извилистой формы, штамбовая карагана, множество стелящихся и компактных хвойных, ель Белобок и многое другое. Для любителей изысканного пространства в саду вся коллекция растений будет не только радовать и впечатлять, но и создавать уют и замечательное настроение от отдыха на природе.