Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Строитель-3 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 28 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 20.09.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 49 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 597 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈652 тыс. / целевая ≈587 тыс. / пессимист. ≈522 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −248 %, ROI −71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Щурово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1229
Рейтинг 17/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 597 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 002 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 786 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель-3 СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кооператор СНТ | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пирочи с. | 11 сот. | 1 480 000 | 134 545 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Старт СНТ | 10 сот. | 2 650 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирочи с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 15 сот. | 1 499 000 | 99 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Коробчеево с. | 11,3 сот. | 800 000 | 70 796 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 24 000 / 32 000 |
| цена объекта | 1 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 652 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 297 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −248 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Молния СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 25 м² | 3 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | 20 м² | 3 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 1 550 000 | история площадки |
| 05.10.2025 | 1 499 000 (−51 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 1 599 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.01.2026 | 1 699 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 1 799 000 (+100 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 599 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 599 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Наш участок в зону подтопления не попал, так что некаких ограничений нету. Продам дачу в Коломенском районе Снт Строитель-3, уч-к 127, 50:34:0020114:127. В 1 часе езды от г. Москва по новой трассе М5, без пробок и светофоров, в 5минутах езды от г. Коломна. Снт располагается в эклогически чистом районе, снт с трёх сторон окружает смешанный лес, за забором снт протекает река " Чёрная", в паре километров от снт протекает река "Ока". Участок ухоженный и очень комфортный так как распологается в самом конце снт в углу, из соседей у вас будет всего одна пожилая, добрая пара, с других сторон только лес это большое преимущество перед остальными участками. Хороший подъезд летом и зимой ( снег чистят, есть кто проживает круглый год), Газ находится по границе участка( у соседей заведён в дом). На участке расположен дачный домик 30кв/м., первый этаж большая комната и закрытая терасса, вторый этаж комна-чердак. Имеется своя скважина с питьевой водой ( можно использовать зимой и летом), уличный туалет, теплица из поликарбоната 3×6м, фруктовые деревья( груша, слива, тёрн, вишня, черешня, яблоня) и кустарники ( малина, смородина, крыжовник), Ель, детская песочница (песок свежий), парковка на территории участка. Землю привозили плодородную, овощи и ягоды растут хорошо, дают богатый урожай. Имеется свой выход и спуск в лес. Участок в собственности, документы на руках. Торг присутствует.