Ярославское ш., 69 км от МКАД
Труд и Отдых СНТ, Раменский гор. округ
Дом 82,8 м², участок 7,8 сот., дерево, 1970 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 16.04.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 775 тыс. → дом ≈925 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 39 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,52 млн / целевая ≈4,07 млн / пессимист. ≈3,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈715 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Топорково ≈9,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12288
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 21 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 775 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 171 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кино СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рабочий СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рабочий СНТ | 19,7 сот. | 990 000 | 50 254 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бобошино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бобошино д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восход-2 СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Воронино д. | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Взгляднево д. | 24 сот. | 10 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 456 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 56 250 / 59 405 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 520 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 294 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 068 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 616 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 715 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Лесная опушка ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Яковлево ДНП да: «ванная» + «заезжай и живи» | 84 м² | 7,7 сот. | 4 990 000 | 59 405 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | ДЗУ Родник ТСН да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Природа, озеро, свежий воздух и пикник на своей даче всего в часе езды от Москвы. Дача располагается на участке 8 соток, правильной, прямоугольной формы с небольшим склоном, что удобно при дождях и таянии снега, вода не задерживается. На участке высажены яблони. Есть место под бассейн на летний период и асфальтированный участок с качелей и мангалом. Нет большого количества высоких деревьев, что обеспечивает большое количество солнца. С удовольствием будете проводить время всей семьей. Территория СНТ закрыта, въезд через шлагбаум. Посёлок со всех сторон окружен лесом, можно гулять и собирать грибы. Внизу посёлка протекает родник с чистой водой. Стоит отметить отличную транспортную доступность. Наш участок ближайший к выходу, автобусная остановка - 3 минуты пешком. До станции Сергиев-Посад 15-20 минут автобусом и до центра Москвы на электричке чуть больше часа. В СНТ можно пользоваться доставками, все доезжают. До Сергиева-Посада 15 минут. До МКАД 50 минут по Ярославкому шоссе. В 7 минутах хорошее Торбеевское озеро с базой отдыха, где можно прекрасно провести время. Есть: гостиница, пляж с лежаками, русская баня, сауна, катамараны, лодки, рыбалка, зоны для шашлыка. Сама дача с двумя деревянными домиками (52м и 29м). Первое здание состоит из коридора, 4 комнат и веранды (требуется ремонт). Второе - оснащено баней, предбанником, кухней и кладовкой (состояние нормальное). Здания нежилые - прописка невозможна Из коммуникаций: электричество, вода централизованная, горячая вода с помощью двух бойлеров (на кухне для посуды и для душа в предбаннике), слив в общую яму. 1 собственник, без обременений, быстрый выход на сделку.