Ярославское ш., 52 км от МКАД
Мир СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 18.11.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 906 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 62 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈124 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Бубяково ≈0,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12287
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 906 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 044 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мир СНТ | 12 сот. | 3 950 000 | 329 167 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 7,9 сот. | 730 000 | 92 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 1 800 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 2 500 000 | 245 098 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково д. | 8,4 сот. | 1 850 000 | 220 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково д. | 10,5 сот. | 1 790 000 | 170 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 250 / 65 089 / 79 946 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 027 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 124 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 79 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 50,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 65 089 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.11.2025 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 106112148 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается дачный дом. Расположенный в близи г. Сергиев Посад. В старо дачном товариществе "Мир". О Доме. Дом двухэтажный 42 кв. М (оформлен как жилой). Установлен ленточном фундаменте, кирпич. Дом каркасно-щитовой. На первом этаже расположены: терраса, небольшая комната обогреваемая инфракрасным обогревателем и уютная кухня. На второй этаж ведет лестница. Там расположена одна небольшая спальня. Мебель и техника останется новым хозяевам. Если нужен хороший дом для проживания, то собственник за небольшую сумму может построить новый. Коммуникации: электричество 7 квт., при желании можно увеличить. Вся проводка заменена на новую. Летний водопровод. Сделан качественный септик. ОБ Участке. Участок 6 соток, прямоугольной формы. Сделано межевание. На участке установлена современная, просторная беседка из тесаного бревна. Участок чуть под наклоном, а значит всегда будет сухим. Со всех сторон обнесён забором- металлический профлист и сетка рабица. Выделено место для стоянки 2-х машин. Посажены плодовые деревья и кустарники. Для любителей огорода есть место для грядок и небольшой парник. Ухоженный газон. Рядом хорошие соседи, есть те кто живет в снт постоянно. До самого дома ведет хорошая дорога. Зимой дорогу чистят. Не далеко от участка находится лесополоса. На въезде установлены автоматические ворота, камеры и охрана. Сделана скважина с питьевой водой. В летнее время на территории снт работает магазин. Хорошая транспортная доступность, до остановки общественного 5 мин. Пешком. Маршрутки и автобусы ходят постоянно. Легко добраться до центра города и ж/д вокзала. Удобный выезд на Ярославское шоссе на личном автомобиле. Все готово к продаже! Подходит для использования мат. Капитала! Если остались вопросы-звоните! Оперативно покажем! Поможем с юридическим оформлением и быстрым выходом на сделку. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.