Ярославское ш., 61 км от МКАД
Птицевод-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 278 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,68 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. пл. 83 км ≈2,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12284
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 278 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 822 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сватково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Птицевод-2 СНТ | 7,1 сот. | 650 000 | 91 549 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Птицевод-2 СНТ | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Птицевод-2 СНТ | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Птицевод-2 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Птицевод-2 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Птицевод-2 СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сватково д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сватково д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сватково-1 СНТ | 4,2 сот. | 515 000 | 122 619 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 396 / 44 837 / 50 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 199 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 089 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 979 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 759 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 676 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Бужаниново с. | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Елочка СНТ | 42 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 95 238 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Приозерный СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Птицевод-3 СНТ | 47 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 63 830 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Елочка СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Ветеран СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 44 118 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Труд СНТ | 53 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 43 396 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Метролог СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 26 042 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Мир СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 45 556 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Приборист СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 32 051 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135752269 Продается дача в cнт "Птицевод-3", которое расположено вблизи д. Сватково, Сергиево-Посадского городского округа. Участок общей площадью 5 соток, огорожен. Дом 50м2 одноэтажный блочный., на ленточном фундаменте,. В доме просторная кухня -гостиная 16м2, спальня 9м2, коридор 8 м2, сан узел 5 м2, Крыша металлочерепица. Вода скважина. Септик. Свет 5 кв.