Ярославское ш., 61 км от МКАД
Птицевод-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 47 м², участок 5 сот., каркас.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 278 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 22 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 83 км ≈2,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12283
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 278 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 915 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Птицевод-2 СНТ | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Птицевод-2 СНТ | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Птицевод-2 СНТ | 7,1 сот. | 650 000 | 91 549 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сватково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Птицевод-2 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Птицевод-2 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Птицевод-2 СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сватково-1 СНТ | 4,2 сот. | 515 000 | 122 619 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сватково д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сватково д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 63 670 / 79 946 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 773 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 496 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 072 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.5 км | 50,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 65 089 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.2 км | Метролог СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 79 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135752518 Продается дача в cнт "Птицевод-3", которое расположено вблизи д. Сватково, Сергиево-Посадского городского округа. Участок общей площадью 5 соток. Дом 437м2 двухэтажный каркасный, на ленточном. В доме на 1 этаже просторная гостиная 15 м2 с печью, спальня 8 м2, кухня 6 м2. И одна комната на втором этаже 8 м3. Вода скважина., удобства на улице. Свет 6 кв.