Ярославское ш., 60 км от МКАД
Рада СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 9 сот., дерево.
Цена 3,1 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Земля ≈251 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,26 млн → дом ≈840 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–216 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,07 млн / целевая ≈7,26 млн / пессимист. ≈6,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,02 млн ₽, маржа 47 %, ROI 88 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Сергиев Посад ≈2,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12278
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 260 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 840 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Родник-9 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 228 / 129 167 / 215 833 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 071 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 457 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 022 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 88 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Восход-9 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нефтяник СНТ | 55,5 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 90 090 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 60 м² | 12 сот. | 12 950 000 | 215 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 62 м² | 9,3 сот. | 11 000 000 | 177 419 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 60 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 166 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Ильинки д. | 60 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 58,2 м² | 10,8 сот. | 12 250 000 | 210 481 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 57,8 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 56 228 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Рада СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Афанасовский пос. | 70 м² | 12 сот. | 11 900 000 | 170 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134620606 ПРЕДЛОЖИТЕ ВАШУ СТОИМОСТЬ И МЫ ОБСУДИМ ЕЕ С СОБСТВЕННИКОМ! Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается прекрасная возможность приобрести дачный дом с баней на земельном участке площадью 9 соток. Участок расположен в черте города Сергиев Посад, в микрорайоне Афанасово, СНТ "Рада". О доме Дом из бруса 100100 с мансардой и уютной террасой. Построен на блочном фундаменте. Планировка: На первом этаже кухня и комната. На второй этаж ведёт удобная лестница; там расположена одна комната мансардного типа. Дом зарегистрирован как нежилой. На участке также есть: баня размером 6,55,5 м из пеноблоков на бетонном ленточном фундаменте; хозяйственное помещение рядом с домом. Коммуникации Электричество: 7 кВт (возможно увеличение до 15 кВт), заведено на участок. Газ: проведён по границе участка. Канализация: переливной септик. Вода: собственная скважина глубиной 60 м и летний городской водопровод. Об участке Участок: ровный, сухой, правильной прямоугольной формы; огорожен забором с трёх сторон; с двух сторон соседи, которые уже построились и живут. Дополнительные особенности участка: залит ленточный фундамент размером 119 м и глубиной 2,5 м с готовым подвалом его можно использовать для хранения вещей, обустройства мастерской, подземного гаража и т. д.; есть проект дома с камином готовы предоставить; имеется запас пеноблоков около 20 м3. Кадастровый номер: 50:05:0060335:25. Категория и виды разрешённого использования: земли сельскохозяйственного назначения; для ведения гражданами садоводства и огородничества; для садоводства. Инфраструктура В шаговой доступности: магазин "Пятёрочка"; остановка общественного транспорта. До центра города Сергиев Посад 15 минут на транспорте. Дополнительная информация Один взрослый собственник. Возможно одобрение ипотеки в сложных случаях. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.