Ярославское ш., 67 км от МКАД
Сахарово СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 56,1 м², участок 12,3 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 12,3 сот. = 284 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 15 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,69 млн / целевая ≈1,52 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −988 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Бубяково ≈18,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12275
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 93 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 75 % | 4.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 284 000 ₽ (12,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 266 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Сахарово д. | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сахарово СНТ | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сахарово СНТ | 10 сот. | 230 000 | 23 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сахарово д. | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сахарово д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сахарово д. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сахарово д. | 12 сот. | 555 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сахарово д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сахарово д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Актер СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 022 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 28 814 / 32 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 690 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 606 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 521 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 352 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -987 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Связист СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Луч-1 СНТ | 59 м² | 11,8 сот. | 1 700 000 | 28 814 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Витязь СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id:197. В продаже чудесная дача на просторном ухоженном участке в уютном Снт Сахарово в окружении леса, настоящий отдых от городской суеты! Дачный дом 56.1 кв. М (летний), можно приобрести в ипотеку (зарегистрирован как садовый дом), двухэтажный из бруса 150/150, фундамент кирпичные столбы. Отопление печное и электрическое. Мебель и техника остается новому хозяину. На 1 этаже кухня с газовой плитой, баллон выведен на улицу, и две комнаты. На 2 этаже одна проходная комната и одна изолированная. Участок ухоженный, ровный правильной формы 12.3 сотки огорожен забором по периметру. Границы установлены. На участке индивидуальный глубокий колодец, вода в дом не заведена. Множество плодовых деревьев и кустарников. Так же располагается хозблок и летний душ, туалет на улице. Пристроен к дому гараж, где можно парковать автомобиль. Отличные соседи! Оперативный Показ! Весь спектр юридических услуг! Одобрение ипотеки, работа с мат. Капиталом, военной ипотекой, херсонскими, медицинскими сертификатами. Звоните!