Ярославское ш., 74 км от МКАД
Дубрава СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 1960 год.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 558 тыс. → дом ≈992 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 70 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,15 млн / целевая ≈4,64 млн / пессимист. ≈4,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,8 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 83 км ≈2,5 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12271
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 171 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 558 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 992 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-3 ТСН | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Наш Дивный СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 79 545 / 220 968 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 151 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 893 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 636 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 121 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 803 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Торбеево-ВНИИ СНТ да: «санузел» + «мебель» | 65 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 74 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537058. Предлагается к продаже дачный дом на учаcтке 6 соток, расположенный в садовое некоммерческое товарищество "Дубрава" близи деревни Дубининское в Сергиево-Посадском городском округе Московской области. Деревянный дом высотой в два этажа, площадью 60 кв.м (деревянный. размеры 6*6 м). Дом стоит на бетонных блоках. В доме находятся: прихожая, кухня и три комнаты. С первого на второй этаж ведет деревянная лестница. В доме имеется дровяная печь для обогрева помещения. Дом не оформлен. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства. Коммуникации: электричество 5 кВт заведено в дом, летний водопровод заведен в дом (на территории СНТ расположены две скважины). На участке имеется хозблок для хранения садового инвентаря, уличный туалет и летний душ. Земельный участок ровный, правильной формы, площадью 6 соток, ухожен. Растут плодово-ягодные кустарники. Территория участка огорожена забором из сетки-рыбицы с четырех сторон и снабжена въездными распашными воротами. Подъeзд к участку круглoгoдичный. В зимнее время производится систематическая уборка снега на дорогах СНТ. Садовое некоммерческое товарищество Дубрава по периметру имеет ограждение и оборудовано въездными воротами и калиткой на кодовых замках. В непосредственной близости в близлежащих населенных пунктах например в деревне Дубининское, расположены продуктовые магазины. В самом СНТ есть продуктовая лавка. Садовое некоммерческое товарищество "Дубрава" имеет удачное расположение и находится в 1 км 500 м от федеральной трассы М-8 Холмогоры. Подъездная дорога ведущая к СНТ Дубрава асфальтирована. В 40 минутах ходьбы расположена железнодорожная станция 81 км. Бeзопасность: 1 собственник. Обpемeнений нeт, прямая продажа: мы готовы к сделке! Наша компания состоит в Гильдии риэлторов Московской области. Мы предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости: Поможем продать или купить квартиру, дом и земельный участок Обеспечим юридическое сопровождение сделки и проведём комплексную проверку объекта Бесплатно подберём КУРОРТНУЮ недвижимость Бесплатно подберём новостройки в Москве и Московской области Решим любые юридические вопросы и споры, связанные не только с недвижимостью Организуем аренду вашей недвижимости Поможем сделать оценку и межевание объекта Будем рады сотрудничеству! Мы за надёжность, прозрачность и тщательную проработку каждого этапа.