Ярославское ш., 51 км от МКАД
Союз-6 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 82,9 м², участок 6 сот., 1997 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 05.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈197 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Хотьково ≈0,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12270
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 196 970 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 182 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 517 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Парус-1 СТ | 5,5 сот. | 980 000 | 178 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Парус СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Митино х. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Митино х. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Подушкино ДНТ | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 658 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 512 / 43 576 / 72 829 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 556 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 845 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 193 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Матренки-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березки МО СНТ | 71,9 м² | 6,4 сот. | 2 700 000 | 37 552 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 92,4 м² | 4 сот. | 4 990 000 | 54 004 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Березка-1 сад. уч. | 95 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Хорошевское СТ | 82 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 19 512 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Монолит СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Интерьер СНТ | 90 м² | 7,6 сот. | 1 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Электрон СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 40 278 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рассвет СНТ | 71,4 м² | 5,6 сот. | 5 200 000 | 72 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Артемово д. | 96 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 46 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 6 соток, расположенный пo адресу: МО, в районе д. Филимоново, СНТ "Союз-6" и расположенный на нем садовый дом. Коммуникации : газ по границе, электричество, водопровод заведены в дом. Участок очень солнечный, прямоугольной формы. Хорошая транспортная доступность по Ярославскому ш. на машине, либо общественным транспортом до ст. Хотьково, 10 минут пешком от ст. Хотьково. Благодаря хорошо развитой инфраструктуре г.Хотьково (в 15 мин. супермаркеты, рынок, кинотеатр, стадион с бассейном, парк Покровский, поликлиники и больница, рестораны и кафе. Один совершеннолетний собственник! Оперативный показ, быстрый выход на сделку!