Ярославское ш., 40 км от МКАД · земля с домом
Солнечная Поляна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Участок 6 соток с домиком 56 кв. М. Готов к лету.»
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 26.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 472 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,09 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −986 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома).
До ст. пл. 62 км ≈2,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12262
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 649 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 678 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 964 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Левково д. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орбита СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орбита СНТ | 12,8 сот. | 1 150 000 | 89 844 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исток СНП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васьково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Васьково д. | 11,2 сот. | 1 700 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Московская Горка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Васьково д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 138 / 38 793 / 87 037 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 327 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 211 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 094 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -985 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Лесная Поляна СНТ | 55 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 33 636 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | ПРП Миродолье КП | 55 м² | 3,4 сот. | 9 000 000 | 163 636 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Звездочка СНТ | 58 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Кудрино СНТ | 57,5 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 55 652 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мосфундаментстрой-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Строитель СНТ | 58 м² | 6,2 сот. | 1 400 000 | 24 138 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Новинки д. | 55 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Старожелтиково д. | 54 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 87 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Желтиково СНТ | 58 м² | 6,1 сот. | 1 500 000 | 25 862 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Изумрудный КП | 56 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 150 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток с домиком 56 кв. М. Готов к лету. Продаём участок для спокойного загородного отдыха. Находится в тихом районе Снт "Строитель" (д. Левково, Сергиево-Посадский район) в 20 мин езды от Хотьково, до остановки автобуса 1,6 км, рядом лес. *Дом*. На первом этаже утеплённые стены, проведена вода, стоит бойлер (горячая и холодная вода на кухне). Отопление электрические радиаторы, для тёплого сезона хватает. Вся мебель первого этажа, кухонные шкафчики, газовая плита и рабочий холодильник остаются. Второй этаж полностью обшит деревом, свет проведён. Две комнаты. Пол требует небольшой доработки, но пользоваться этажом можно уже сейчас. *Участок и двор*. 6 соток, ровный, правильной формы. Места хватит на две машины и полноценную зону отдыха. Во дворе отдельная круглая деревянная веранда со столом. Есть цветочные клумбы, розовые кусты и грядка с клубникой, растет молодая яблоня. На уличной раковине на лето устанавливаются фильтры. В старом сарае (бывшем домике) стоит ванна при желании легко сделать летний душ. Туалет на улице. Возможно разбить грядки на Ваше усмотрение. *Коммуникации и документы*. Дом ориентирован на летнее проживание. Все документы готовы. Продаём по семейным обстоятельствам. Звоните, договоримся о просмотре.