Ярославское ш., 46 км от МКАД
Маяк СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., каркас, 1989 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 61 %
Земля ≈254 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,52 млн → дом ≈777 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 76 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,74 млн / целевая ≈9,66 млн / пессимист. ≈8,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,93 млн ₽, маржа 57 %, ROI 135 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Фёдоровское ≈0,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12260
Рейтинг 80/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 253 826 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 523 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 777 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Маяк СНТ | 8,7 сот. | 3 399 000 | 390 690 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федоровское д. | 9 сот. | 2 150 000 | 238 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федоровское д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озерное СНТ | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ольховка-1 СТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васюково д. | 4,9 сот. | 1 300 000 | 265 306 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Союз СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Никольское д. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 471 / 112 371 / 123 404 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 738 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 201 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 664 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 135 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Ашукино дп да: «душевая кабина» + «ремонт» | 94 м² | 6 сот. | 11 600 000 | 123 404 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Надежда СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 76 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Софрино рп да: «с/у» + «отделкой» | 97 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 112 371 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 6 соток. В СНТ "Маяк". (Ровный сухой) В пяти минутах ж/д станция Фдоровское. На участке есть дом двухэтажный, каркасный, внутри первый этаж обшит вагонкой, 3 спальни гостиная,веранда,обогрев печкой.Есть отдельный дом с кухней, туалет с летним душем. хоз. блок. Электричество(надо заключать договор с Мосэнергосбыт для передачи показаний им на прямую,плюс установить счётчик и провести провода в дом) Посадок нет. Вода из водонапорной башни с мая по сентябрь. Рядом лес с грибными местами. Также озеро где можно купаться и ловить рыбу. В летний период приезжает в СНТ передвижная лавна с фермерскими продуктами. В деревне недалеко есть круглогодичный магазин.