Ярославское ш., 60 км от МКАД
Сватково-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 16.07.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 607 тыс. → дом ≈843 тыс. ₽, 84 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–235 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈960 тыс. → от пессимистичной прибыль −372 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Дубининское ≈3,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12257
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 22 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 163 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 607 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 843 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 84 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сватково-2 СНТ | 5,7 сот. | 800 000 | 140 351 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Птицевод СНТ | 5,4 сот. | 600 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сватково-2 СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сватково-1 СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сватково-1 СНТ | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сватково-1 СНТ | 4,2 сот. | 515 000 | 122 619 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сватково д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сватково д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сватково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Озерное СНТ | 4,3 сот. | 450 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 106 667 / 235 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -372 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Игнатьево-4 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 10 м² | 7 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 10 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 420 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.2 км | Мечта СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Виктория СНТ | 10 м² | 8,5 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Игнатьево-1 СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Лесная опушка ДНП | 12 м² | 6 сот. | 600 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Редриковы Горы д. | 12 м² | 6 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Звездочка-2 СНТ | 12 м² | 5,6 сот. | 1 280 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Бочаги СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2024 | 1 200 000 | история площадки |
| 05.08.2024 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.12.2024 | 1 200 000 (+50 000) | история площадки |
| 02.02.2025 | 1 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 19.05.2025 | 1 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 29.05.2025 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.06.2025 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 1 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Для Вас. Отличный участок. Сухой, ровный, расположен в центре Снт. Новый забор с воротами и новой парковкой из гравия, собственная скважина, электричество. Две теплицы 6*3, оформлены 4 высокие грядки. Замечательные соседи, только с одной стороны. Удобная транспортная доступность. До остановки общественного транспорта 10 минут пешком. В поселке Сватково магазины, садик, школа. Межевание сделано. Членские взносы небольшие. Небольшой торг реальному покупателю.